Plaatsbeschrijving
Bij aanvang van bouwwerken
Bij een bouwproject (renovatie maar ook nieuwbouw) lopen de aanpalende gebouwen risico op schade. Deze schade kan ontstaan naar aanleiding van sloopwerken, funderingswerken, het schoren of stutten van de werken, enz. Er bestaat geen wettelijk voorschrift in het bouwrecht dat de opmaak van een plaatsbeschrijving verplichtend maakt. Toch is een plaatsbeschrijving, als deze zorgvuldig en degelijk opgesteld werd, een nuttig instrument bij latere discussies. Bouwheer en aannemer hebben er alle belang bij om via de plaatsbeschrijving aan te tonen hoe de situatie eruit ziet, voor en na de uitvoering van de werken.
De plaatsbeschrijving wordt logischerwijze uitgevoerd alvorens de werkzaamheden starten. Het document moet ‘tegensprekelijk’ opgesteld worden, om dit tegensprekelijk karakter te garanderen wordt de plaatsbeschrijving bijgewoond door alle betrokken partijen of hun gevolmachtigden en wort het PV door hen allen ondertekend. Dit verslag hoeft niet noodzakelijk uitgebreid te zijn, maar moet wel alle nuttige details bevatten. Foto’s zijn vaak een nuttig of zelfs noodzakelijke aanvulling van het document.
Bij huur en verhuur
Verplicht
De plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de woning bij aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om in aanwezigheid van beide partijen en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd.
Opmaken van de plaatsbeschrijving
De huurder en de verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving opmaken. Ze mogen ook een beroep doen op een deskundige, zoals een landmeterexpert in onroerende goederen of een architect. In dat geval betalen beide partijen het ereloon van de deskundige voor de helft. Het is ook mogelijk dat elk van de partijen zich op eigen kosten laat vergezellen door een deskundige naar keuze.
Een plaatsbeschrijving is geldig als ze:
- in aanwezigheid van zowel de huurder als de verhuurder (of hun vertegenwoordigers) opgesteld is
- door beide partijen persoonlijk gedateerd en ondertekend is
- voldoende details vermeldt; een clausule zoals 'het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit' kan dus niet
Problemen
Als een van de partijen weigert een plaatsbeschrijving op te stellen, kan de tegenpartij eisen dat er een wordt opgesteld.
Als een van beide partijen weigert mee te werken aan een plaatsbeschrijving, kan de vragende partij zich tot de vrederechter richten. Die kan dan een deskundige aanstellen. De vragende partij kan zijn aanvraag indienen tot aan het einde van de eerste maand van bewoning.
Wijzigingen aan de woning achteraf
Als er na de opmaak van de plaatsbeschrijving wijzigingen worden aangebracht aan de gehuurde woning, kunnen de huurder en verhuurder in onderling overleg een bijvoegsel opmaken. Komen zij niet tot overeenstemming, dan hakt een door de vrederechter aangestelde deskundige de knoop door.
Einde van de huurovereenkomst
De huurder moet de woning teruggeven in de staat waarin hij haar volgens de plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Als de woning schade vertoont die niet in de beschrijving staat vermeld, dan moet de huurder die herstellen. Schade door ouderdom of overmacht of door het normale gebruik van de gehuurde woning moet de huurder niet vergoeden.
Als er geen gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt is, gaat men ervan uit dat de woning zich aan het einde van de overeenkomst nog in dezelfde staat bevindt als toen de huurder de woning betrok. De huurder is dan niet verantwoordelijk voor de mogelijke schade en de herstellingskosten. Hij is wél verantwoordelijk als de verhuurder kan bewijzen dat bepaalde beschadigingen er bij de intrek van de huurder nog niet waren.
Bronnen